DER ENERGIEAUSWEIS

EIN WICHTIGES DOKUMENT FÜR IHR IMMOBILIE

Der Energieausweis informiert über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes. Er dient der Information und ermöglicht einen überschlägigen Vergleich der energetischen Qualität verschiedener Immobilien.
Für Eigentümer ist der Energieausweis insbesondere beim Verkauf, bei der Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie von Bedeutung.
Seit dem 29. Juli 2026 trägt das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) den Namen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die Vorschriften zum Energieausweis sind im GModG geregelt.

BEDARFSAUSWEIS ODER VERBRAUCHSAUSWEIS?

Das GModG sieht grundsätzlich zwei Arten von Energieausweisen vor:

Energieausweis
BEDARFSAUSWEIS

Beim Energiebedarfsausweis wird der Energiebedarf des Gebäudes rechnerisch auf Grundlage seiner energetischen Eigenschaften ermittelt. Dabei werden unter anderem die Gebäudehülle und die technische Gebäudeausrüstung berücksichtigt.
Bei neu errichteten Gebäuden ist ein Energiebedarfsausweis auszustellen.
Auch bei bestimmten bestehenden Wohngebäuden ist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben. Dies gilt insbesondere für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, bei denen der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht bereits bei Fertigstellung die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung 1977 erfüllt haben bzw. nicht später auf dieses Niveau gebracht wurden.

Energie
VERBRAUCHSAUSWEIS

Der Energieverbrauchsausweis basiert auf dem erfassten tatsächlichen Energieverbrauch des Gebäudes. Die Verbrauchswerte werden entsprechend den gesetzlichen Vorgaben unter anderem witterungsbereinigt.
Bei bestehenden Gebäuden kann ein Verbrauchsausweis ausgestellt werden, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür erfüllt sind.
Für einen Verbrauchsausweis bei einem Wohngebäude werden grundsätzlich Verbrauchsdaten für einen zusammenhängenden Zeitraum von 36 Monaten benötigt.

WELCHER ENERGIEAUSWEIS IST FÜR IHRE IMMOBILIE ERFORDERLICH?

Das lässt sich nicht pauschal anhand des Baujahres beantworten. Entscheidend sind unter anderem:
Gebäudeart und Nutzung
Baujahr bzw. Zeitpunkt des Bauantrags
Anzahl der Wohnungen
energetischer Zustand des Gebäudes
vorhandene technische Anlagen
die gesetzlichen Voraussetzungen für die jeweilige Ausweisart

Daher sollte vor der Ausstellung immer geprüft werden, welcher Energieausweis für das konkrete Gebäude erforderlich bzw. zulässig ist.

WAS ÄNDERT SICH AB 2027?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) enthält die derzeit geltenden Regelungen zum Energieausweis. Für Eigentümer ist insbesondere wichtig:

Ein bestehender und noch gültiger Energieausweis muss nicht allein aufgrund einer gesetzlichen Änderung vorzeitig neu ausgestellt werden.

Ein Energieausweis wird grundsätzlich für zehn Jahre ausgestellt. Er kann allerdings vor Ablauf dieser Frist seine Gültigkeit verlieren, wenn aufgrund einer Änderung am Gebäude ein neuer Energieausweis erforderlich wird.

Für einen neu ausgestellten Energieausweis sind jeweils die zum Zeitpunkt der Ausstellung geltenden gesetzlichen Vorgaben zu beachten.

Damit gilt: Wer bereits über einen gültigen Energieausweis verfügt, muss diesen nicht allein deshalb ersetzen, weil sich gesetzliche Regelungen ändern.

ENERGIEAUSWEIS BEIM VERKAUF ODER BEI DER VERMIETUNG

Soll eine Immobilie verkauft, vermietet, verpachtet oder geleast werden, ist grundsätzlich ein Energieausweis erforderlich, sofern nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt.

Bei einem Verkauf muss der Verkäufer oder der beauftragte Immobilienmakler den Energieausweis dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Findet keine Besichtigung statt, gelten die gesetzlichen Vorgaben zur unverzüglichen Vorlage. Nach Abschluss des Kaufvertrages ist der Energieausweis dem Käufer zu übergeben.

Entsprechende Regelungen gelten auch bei Vermietung, Verpachtung und Leasing.

ANGABEN IN IMMOBILIENANZEIGEN

Wird vor dem Verkauf, der Vermietung, der Verpachtung oder dem Leasing eine kommerzielle Immobilienanzeige veröffentlicht und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, müssen bestimmte Angaben aus dem Energieausweis in der Anzeige enthalten sein.

Bei Wohngebäuden gehören hierzu insbesondere:

die Art des Energieausweises,
der Endenergiebedarf bzw. Endenergieverbrauch,
die wesentlichen Energieträger für die Heizung,
das Baujahr und
die Energieeffizienzklasse.

Für Nichtwohngebäude gelten ergänzende Angaben.

WAS GILT BEI BAUDENKMÄLERN?

Für Baudenkmäler gelten besondere Regelungen. Das GModG bestimmt ausdrücklich, dass die Vorschriften über die Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen nach § 80 Absatz 3 bis 7 auf Baudenkmäler nicht anzuwenden sind. Die bei anderen Immobilien geltenden Energieausweisregelungen gelten daher bei einem Baudenkmal nicht in gleicher Weise.

Darüber hinaus berücksichtigt das GModG den besonderen Schutz von Baudenkmälern und besonders erhaltenswerter Bausubstanz. Wenn die Erfüllung gesetzlicher Anforderungen die geschützte Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen würde oder zu einem unverhältnismäßig hohen Aufwand führen würde, kann von bestimmten Anforderungen abgewichen werden.

Wichtig: Ein älteres oder historisches Gebäude ist nicht automatisch ein Baudenkmal. Entscheidend ist der nach dem jeweiligen Landesrecht bestehende Denkmalschutz.

HÄUFIGE FRAGEN ZUM ENERGIEAUSWEIS

Muss ein vorhandener Energieausweis 2027 erneuert werden?

Nein. Ein gültiger Energieausweis hat grundsätzlich eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren.
Eine vorzeitige Erneuerung ist nicht allein aufgrund einer Änderung der gesetzlichen Vorschriften erforderlich.

Ist ein Bedarfsausweis besser als ein Verbrauchsausweis?

Nicht unbedingt. Die beiden Ausweisarten beruhen auf unterschiedlichen Grundlagen.
Der Bedarfsausweis basiert auf einer rechnerischen Ermittlung des Energiebedarfs anhand der Gebäudeeigenschaften.
Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch des Gebäudes. Entscheidend ist daher nicht, welcher Ausweis „besser“ ist, sondern welcher nach den gesetzlichen Voraussetzungen für das jeweilige Gebäude erforderlich bzw. zulässig ist.

Kann für einen Altbau ein Verbrauchsausweis erstellt werden?

Bei bestehenden Gebäuden kann ein Verbrauchsausweis möglich sein. Bei bestimmten älteren Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen ist jedoch ein Bedarfsausweis vorgeschrieben, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen für die Ausnahme nicht erfüllt sind.

Braucht ein Baudenkmal einen Energieausweis?

Für Baudenkmäler gelten besondere Ausnahmen. Die Vorschriften des § 80 Absatz 3 bis 7 GModG sind auf Baudenkmäler nicht anzuwenden. Ob im Einzelfall dennoch ein Energieausweis benötigt wird, sollte anhand der konkreten Situation und des denkmalrechtlichen Status geprüft werden.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Ein Energieausweis wird grundsätzlich für zehn Jahre ausgestellt. Unabhängig davon kann er seine Gültigkeit verlieren, wenn aufgrund einer Änderung am Gebäude ein neuer Energieausweis erforderlich wird.

SIE MÖCHTEN IHRE IMMOBILIE VERKAUFEN ODER VERMIETEN?

Bei einem Immobilienverkauf oder einer Vermietung sollten die erforderlichen Unterlagen möglichst frühzeitig geprüft werden. Dazu gehört auch die Frage, ob ein gültiger Energieausweis vorhanden ist und welche Angaben für die Vermarktung erforderlich sind.

Lubeca Immobilien begleitet Sie bei der Vermarktung Ihrer Immobilie und unterstützt Sie dabei, die erforderlichen Unterlagen rechtzeitig zu klären.

Sie sind unsicher, ob Ihr Energieausweis noch gültig ist oder welcher Energieausweis für Ihre Immobilie benötigt wird? Sprechen Sie uns gerne an.

Im Rahmen eines Verkaufsauftrages unterstützt LUBECA Immobilien Sie selbstverständlich beim Erwerb des erforderlichen Energieausweises.

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Hinweis: Dieser Text dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Energieberatung. Maßgeblich sind die jeweils geltenden gesetzlichen Vorschriften. Stand: Oktober 2026.

Aktuelle Energieeffizienz-Skala nach § 86 und Anlage 10 GModG
Klasse | Endenergie